年初以来，有超50城发布了收购存量商品房用作保障性住房的公告。10月底，杭州、哈尔滨、银川，以及山东省16地市也开启了该项工作。那么，商品房变保障房在全国范围内的推行，对房地产市场，对金融，对购房者会产生什么影响呢？

先看条件，各城对于用作保障性住房的商品房要求需满足：地理位置要求交通便利，配套设施较为齐全，要独立成栋（幢），可封闭管理，满足金融机构贷款需求，收购成本为划拨土地成本和建安成本加不超过5%的利润，已取得竣工备案手续，法律关系清晰，满足一定车位配比，这些条件几乎成为全国各地市的基本标准，当然在这些条件前面都有三个字：“原则上”，对此大家都懂，原则，是不能轻易改变的。

10月12日，国新办发布会上，财政部提出三项促进房地产市场止跌回稳的增量政策，其中之一是支持收购存量房，优化保障性住房供给，包括用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。10月17日，财新发布会上再次表示，对于专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作方式，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方安排专项债收购存量商品房。

两个发布会确定了一件事，那就是可以用专项债购买存量商品用作保障性住房建设。本质是什么？就是化债，就是不良资产证券化！为什么？这个问题比较复杂，请朋友们耐心看完。

截至2024年9月末，国内M2余额309.48万亿，人民币存款余额300.88万亿，规模和体量都十分庞大。一个是转不动，一个是在趴窝。实际上都是账面数字，都没有流通起来，说这话有些绝对，但大概是这样的。资金是需要流通起来的，不流通怎么带动经济发展？在M2余额中有多少是房地产资产，要让这些不动的房地产资产动起来，要让人民币存款动起来，就必须有一个突破口。

房地产现状不必多说，看房价，看房地产暴雷，看地产债，看恒大，看万达，看绿城，看一众房企就可见一斑了。所以在线配资平台推荐，下场买房，解决的是去库存的问题。再把买来的房子或租或卖出去，解决的是人民币存款转移的问题。两个问题松动了，解决的是经济增长的问题。这些问题解决了，解决的是口碑和信念的问题。你看，一箭多雕，何乐而不为？

以现在的低息的专项债去置换之前高息的地产债，以专项债的长期债去置换房企的短期债，这就是另一种化债，另一种资产证券化。在收购过程中，价格已经定死了，和现在的房价相比打折甚至是打骨折都是在所难免的。对于民营房企来说，是给他们收尸。对于国企来说，是左手倒右手，在倒手过程中抹平了国企的不良资产。

买下存量房用作保障性住房，就需要解决房屋流通的问题。两种方式，一种是直接出租出去，收租。另一种是以低于市场价但高于收购成本价的方式卖出去。上面说了，收购的成本会很低，即便是加价卖出去一定也极具吸引力。如此，又让一部分银行存款搬家。

房子去库存解决了，打通的是房地产业的上下游消费链条，单是下游的装修装饰、家具家电、强弱电、市政等等这就是不小的规模。

但是就一定没有问题吗？既然是保障性住房，完全可以理解为福利房，在执行过程中就一定会有或大或小的问题。此前，上海就爆出过有人手持400套经适房的事。最终这个福利也不一定能真正流向有需要的人手上。再就是，即便是在实施过程中没有任何问题，那么也必然会消化增量购房群体，冲击的仍然是新房市场。

最最关键的是，还要看收购的条件，假若符合交通便利，配套齐全，手续完善，有车位配比，那这样的房子开发商还愁卖不出去吗？为什么要低价卖出呢？可能最终还是落到限价上，当房价降到一定程度，不允许开发商降价了。然而仍然卖不出去，如果还想降价销售，只能卖给…，这个大家都懂得。

所以，有时候我就在想，这到底是哪里出了问题？对此大家有什么看法，欢迎留言讨论。#加快消化存量商品房#